Föreningen i korthet
De fyra nyckeltalen som säger mest om en förenings ekonomi på lång sikt, per kvadratmeter — med utvecklingen de senaste åren.
Årsavgift kr/kvm
841
↑
Skuld kr/kvm
1 544
↓
Sparande kr/kvm
168
↑
Energikostnad kr/kvm
300
↑
Året i korthet
Skuld (kr/kvm) för 2025 (1544) är det lägsta som registrerats i föreningens historik. Soliditet (%) för 2025 (85) är det högsta som registrerats i föreningens historik. Skuld (kr/kvm) har minskat varje år de senaste 3 åren (2023–2025).
↓ 40 kr
Skuld/kvm mot 2024
↑ 11,1 %
Årsavgift mot 2024
↑ 107 kr
Sparande/kvm mot 2024
Beskrivning
Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus, mot ersättning, till föreningens medlemmar upplåta bostadslägenheter för permanent boende och i förekommande fall lokaler, till nyttjande utan begränsning i tiden.
- 204 Bostäder bostadsrätt 11 070 kvm 87%
- 20 Bostäder hyresrätt 1 114 kvm 9%
- 3 Lokaler 552 kvm 4%
224 Lägenheter
204 Bostadsrätter
22 Förråd
17 P-platser
14 Garage
Styrelse
Styrelsens kontinuitet — nuvarande styrelse med tid i styrelsen. En prick per registrerat räkenskapsår. Av integritetsskäl visas varje person med sina initialer i stället för namn; namnen finns i den underskrivna årsredovisningen.
LM
Ordförande
1 år · sedan 2025
AK
Suppleant
1 år · sedan 2025
HE
Suppleant
1 år · sedan 2025
KS
Sekreterare
1 år · sedan 2025
LK
Ledamot
1 år · sedan 2025
MD
Suppleant
1 år · sedan 2025
PN
Vice ordförande
1 år · sedan 2025
UI
Ledamot
1 år · sedan 2025
1 årordförandens tid
1,0 årmedeltid i styrelsen
Nyckeltal1
Sparande kr/kvm
↑
168
20212025
Årsavgift kr/kvm
↑
841
20212025
Energikostnad kr/kvm
↑
300
20212025
Räntekänslighet pt
↑
1 900
20212025
Skuld (bkvm) kr/kvm
↓
1 544
20212025
Skuld (totalyta) kr/kvm
↓
1 342
20212025
Soliditet %
→
85
20212025
Avgift/omsättning %
↑
80
20212025
Omsättning kr
↑
11 336
20212025
Kostnader
| Post | 2025 |
|---|---|
| 1 382 191 | |
|
2025
1 382 191
2024
1 343 250
|
|
| 119 748 | |
|
2025
119 748
2024
110 139
|
|
| 76 500 | |
|
2025
76 500
2024
70 125
|
|
| 5 940 | |
|
2025
5 940
2024
5 940
|
|
| 109 668 | |
|
2025
109 668
2024
109 668
|
|
| 4 428 | |
|
2025
4 428
2024
4 428
|
|
| 104 428 | |
|
2025
104 428
2024
0
|
|
| 1 727 564 | |
|
2025
1 727 564
2024
1 250 035
|
|
| 1 191 851 | |
|
2025
1 191 851
2024
593 545
|
|
| 416 606 | |
|
2025
416 606
2024
398 910
|
|
| 674 400 | |
|
2025
674 400
2024
674 400
|
|
| 198 235 | |
|
2025
198 235
2024
176 996
|
|
| 477 652 | |
|
2025
477 652
2024
449 306
|
|
| 0 | |
|
2025
0
2024
73 500
|
|
| 1 900 | |
|
2025
1 900
2024
0
|
|
| 64 853 | |
|
2025
64 853
2024
64 957
|
|
| 7 029 | |
|
2025
7 029
2024
273 472
|
|
| 3 780 | |
|
2025
3 780
2024
0
|
|
| 165 056 | |
|
2025
165 056
2024
37 844
|
|
| 54 606 | |
|
2025
54 606
2024
626
|
|
| 757 630 | |
|
2025
757 630
2024
676 118
|
|
| 400 874 | |
|
2025
400 874
2024
268 697
|
|
| 2 657 612 | |
|
2025
2 657 612
2024
2 702 696
|
|
| 279 132 | |
|
2025
279 132
2024
343 278
|
|
| 500 625 | |
|
2025
500 625
2024
964 593
|
|
| 11 382 308 | |
|
2025
11 382 308
2024
10 592 523
|
|
Kostnadsfördelning 2025
Andel av totala kostnader per kostnadsslag.
-
100% 11 382 308 kr (1028 kr/bkvm, 17457 kr/lgh)
100%
- Uppvärmning 2 657 612 kr
- Underhåll 1 727 564 kr
- Hyror bostäder 1 382 191 kr
- Reparationer 1 191 851 kr
- Vatten 757 630 kr
- Tomträttsavgäld 674 400 kr
- Förvaltningsarvode drift 500 625 kr
- Kabel- och digital-tv 477 652 kr
- Fastighetsavgift och fastighetsskatt 416 606 kr
- Fastighetsel 400 874 kr
- Sophantering och återvinning 279 132 kr
- Försäkringspremie 198 235 kr
- Snö- och halkbekämpning 165 056 kr
- Hyror garage 119 748 kr
- Övrigt 433 132 kr
Intäkter
| Post | 2025 |
|---|---|
| 9 135 258 | |
|
2025
9 135 258
2024
8 287 050
|
|
| 1 382 191 | |
|
2025
1 382 191
2024
1 343 250
|
|
| 419 004 | |
|
2025
419 004
2024
382 284
|
|
| 119 748 | |
|
2025
119 748
2024
110 139
|
|
| 76 500 | |
|
2025
76 500
2024
70 125
|
|
| 0 | |
|
2025
0
2024
16 071
|
|
| 26 832 | |
|
2025
26 832
2024
15 174
|
|
| 7 200 | |
|
2025
7 200
2024
2 850
|
|
| 1 125 | |
|
2025
1 125
2024
0
|
|
| 5 940 | |
|
2025
5 940
2024
5 940
|
|
| 109 668 | |
|
2025
109 668
2024
109 668
|
|
| 4 428 | |
|
2025
4 428
2024
4 428
|
|
| 118 880 | |
|
2025
118 880
2024
92 640
|
|
| 44 100 | |
|
2025
44 100
2024
89 948
|
|
| 11 450 874 | |
|
2025
11 450 874
2024
10 529 567
|
|
Övriga rörelseintäkter
| Post | 2025 |
|---|---|
| 104 428 | |
|
2025
104 428
2024
0
|
|
| 44 100 | |
|
2025
44 100
2024
89 948
|
|
| 148 528 | |
|
2025
148 528
2024
89 948
|
|
Kassaflödesanalys7
Kassa, bank och fordringar8
| Post | 2025 |
|---|---|
| 14 997 | |
|
2025
14 997
2024
2 474
|
|
| 134 403 | |
|
2025
134 403
2024
134 403
|
|
| 641 215 478 564 | |
|
2025
641 215 478 564
2024
478 564
|
|
| 12 359 471 | |
|
2025
12 359 471
2024
11 230 529
|
|
| 9 765 516 | |
|
2025
9 765 516
2024
9 561 533
|
|
| 2 593 956 | |
|
2025
2 593 956
2024
1 668 996
|
|
| 641 240 346 907 | |
|
2025
641 240 346 907
2024
23 076 499
|
|
Skulder till kreditinstitut
Föreningen har lån på totalt 51 282 949 kr (2025), fördelade så här mellan långivarna. En stor andel hos en enda långivare betyder att villkoren där får stort genomslag på hela föreningens räntekostnad.
- Swedbank 59 % 30 141 150 kr
- SBAB 41 % 21 141 799 kr
Varje stapel visar ett lån fram till dess villkorsändringsdag9 — dagen då räntan förhandlas om. Ju mer skuld som ligger nära i tid, desto känsligare är avgiften för ränteläget just då.
202520262027
Närmast i tid: lånet hos Swedbank villkorsändras 2026-01-28 — då omförhandlas 17 070 875 kr från dagens 2,35 %. Ränteläget vid den tidpunkten avgör föreningens nya räntekostnad, och i förlängningen avgiften.
Skulden 2024–2025 — amortering och inflation
Två krafter minskar bördan. Amortering betalar av det nominella lånet år för år. Inflation urholkar skuldens reala värde — samma skuld väger mindre i dagens penningvärde.
Skuld 2024–2025
17 088 485
kr, ingångsår
Nyupplåning
34 194 464
kr, ökad skuld
Inflation, ackumulerat
+0,5 %
faktisk KPI, SCB
Skuld per år — faktisk skuld, real del i mörkt
2024
bas
2025
+0,5 %
Skala 0–51 282 949 kr
Real skuld i ingångsårets penningvärde
Real skuld — vad den väger idag
Urholkad av inflation
Amorterat — avbetalt
Nominell skuld
EffektKrAndel
Nyupplåning (ökad skuld)
+34 194 464
Inflation (urholkat realvärde)
−255 139
Real skuld sista året
51 027 810
KÄLLA: skulder till kreditinstitut per år ur årsredovisningarna · inflation = SCB, KPI 12-månadersförändring i december (2025 prel.)
Nominell skuld är den faktiskt redovisade skulden varje år enligt årsredovisningen. Real skuld räknar om beloppet till ingångsårets penningvärde med SCB:s faktiska KPI. Skillnaden är inflationens urholkning — den syns i föreningens bokföring bara indirekt.
| År | Långivare | Ränta | Bindning t.o.m.9 | Skuld | Föregående år |
|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | SBAB | 2,65% | 2026-06-16 | 17 123 589 | 17 088 485 |
| 2025 | Swedbank | 2,35% | 2026-01-28 | 17 070 875 | – |
| 2025 | Swedbank | 2,35% | 2026-01-28 | 13 070 275 | – |
| 2025 | SBAB | 2,65% | 2026-06-16 | 4 018 210 | – |
Ställda säkerheter11
| Post | 2025 |
|---|---|
| 2 025 | |
|
2025
2 025
2024
2 024
|
|
| 69 900 000 | |
|
2025
69 900 000
2024
69 900 000
|
|
| 69 902 025 | |
|
2025
69 902 025
2024
69 902 024
|
|
Underhållshistorik12
| Årtal | Åtgärd |
|---|---|
| Årets reparationer och underhåll: | För att bevara föreningens hus i gott skick utförs löpande reparationer av uppkomna skador samt planerat underhåll av normala förlitningar. Föreningen har under verksamhetsåret utfört reparationer för 1 192 tkr och planerat underhåll för 1 728 tkr. |
| Underhållsplan: | Föreningens underhållsplan används för att kunna planera kommande underhåll tidsmässigt och kostnadsmässigt. Underhållsplanen används öckså för att beräkna storleken på det belopp som årligen ska reserveras (avsåttas) till underhållsfonden. Underhållsplanen omfattar normalt inte några standardförbättringar eller tillkommande nybyggnationer. |
| Styrelse, valberedning och revisorer | Efter senaste stämman och därpå följande konstituerande har styrelsen haft följande sammansättning |
| Skuldsättning kr/kvm: | Beräknas på totala räntebärande skulder (banklån och ev andra skulder som medför räntekostnader) per kvadratmeter för den totala intäktsytan. Måttet visar hur stora lån föreningen har per kvadratmeter. |
| Skuldsättning kr/kvm upplåten med bostadsrätt: | Beräknas på totala räntebärande skulder (banklån och ev andra skulder som medför räntekostnader) per kvadratmeter för ytan som är upplåten med bostadsrätt. |
| Räntekänslighet: | Beräknas på totala räntebärande skulder (banklån och ev andra skulder som medför räntekostnader) delat med totala årsavgifter (inklusive övriga avgifter som normalt ingår i årsavgiften) delat med 100. Visar på hur en procentenhet förändring av räntan kan påverka årsavgifter, om allt annat lika. |
| Reservering (avsåttning) till underhållsfonden har för verksamhetsåret gjorts med 800 tkr. Den årliga reserveringen till underhållsfonden bör i normalfallet ligga på ungefår samma nivå som den genomsnittliga underhållskostnaden. Hos föreningen ligger reservationen i nivå med den genomsnittliga kostnaden. | Reservering (avsåttning) till underhållsfonden har för verksamhetsåret gjorts med 800 tkr. Den årliga reserveringen till underhållsfonden bör i normalfallet ligga på ungefår samma nivå som den genomsnittliga underhållskostnaden. Hos föreningen ligger reservationen i nivå med den genomsnittliga kostnaden. |
| Ordinarie ledamöter | Uppdrag | Mandat t.o.m ordinarie stämma | Beräknas på årets resultat med återläggning av avskrivningar, kostnader för planerat underhåll, eventuella utrangeringar samt eventuella exceptionella/jämförelsestörande poster delat med kvadratmeter för den totala ytan. Nyckeltalet visar på föreningens utrymme för sparande för ett långsiktigt genomsnittligt underhåll per kvadratmeter. |
| Föreningens underhållsplan, vilken uppdaterades senast den 16 april 2016, visar på en beräknad underhållskostnad om 13 300 tkr för de kommande 18 åren (råknat från år 2016). Den genomsnittliga kostnaden per år ligger på 739 tkr. | Föreningens underhållsplan, vilken uppdaterades senast den 16 april 2016, visar på en beräknad underhållskostnad om 13 300 tkr för de kommande 18 åren (råknat från år 2016). Den genomsnittliga kostnaden per år ligger på 739 tkr. |
| 3 | ÅRSREDOVISNING BRF Nackspegeln Org.nr: 7696086656 |
Ordlista
Begreppen i rapporten, förklarade. Siffrorna vid vissa rubriker ovan pekar hit.
- Nyckeltal —
- standardiserade mått på föreningens ekonomi, uträknade per kvadratmeter bostadsyta så att de går att följa över tid oavsett föreningens storlek.
- Årsavgift —
- vad medlemmarna tillsammans betalar per kvadratmeter och år. En låg avgift är inte automatiskt bra — den kan betyda att föreningen sparar för lite till framtida underhåll.
- Skuld per kvadratmeter —
- föreningens banklån utslaget per kvadratmeter. Den del av boendets pris som inte syns i köpeskillingen: räntan på dessa lån betalas via avgiften.
- Sparande per kvadratmeter —
- vad föreningen lägger undan varje år till framtida underhåll och slitage. Ett lågt sparande betyder ofta höjda avgifter den dag taket eller stammarna måste bytas.
- Energikostnad —
- föreningens kostnad för värme, el och vatten per kvadratmeter. Ingår i avgiften och är ofta den enskilt största driftskostnaden.
- Soliditet —
- hur stor andel av föreningens tillgångar som är finansierade med eget kapital i stället för lån, i procent. Ett mått på ekonomisk motståndskraft.
- Kassaflöde —
- pengarna som faktiskt kom in och gick ut under året, till skillnad från det bokförda resultatet. En förening kan visa underskott på pappret men ändå ha ett sunt kassaflöde — ofta på grund av stora avskrivningar.
- Likvida medel —
- pengar som är omedelbart tillgängliga: kassa och bankkonton. Föreningens buffert för oväntade utgifter.
- Villkorsändringsdag —
- dagen då ett låns ränta löper ut och förhandlas om (kallas även bindningstidens slut). Ränteläget just då avgör föreningens nya räntekostnad.
- Amortering —
- avbetalning på föreningens lån. Amortering är inte en kostnad — det är sparande i form av lägre skuld.
- Ställda säkerheter —
- pant som föreningen lämnat för sina lån, oftast inteckningar i fastigheten. Ett normalt inslag i föreningens finansiering, inte en varningssignal i sig.
- Underhållshistorik —
- genomförda och planerade större åtgärder, som takbyte eller stambyte. Visar hur fastigheten faktiskt tas om hand — och vad som kan ligga framför.
Källor
Varje värde i denna rapport går att spåra till en specifik källfil. Nedan listas de dokument som legat till grund för uppgifterna, med kontrollsumma (SHA-256) för att verifiera exakt innehåll, tidpunkt för inläsning, om dokumentet var digitalt signerat, samt en kontrollsumma för den parserversion som läste in det.
| Fil | Räkenskapsår | Hämtad | Signerad | Metod | Checksumma (SHA-256) | Parser |
|---|---|---|---|---|---|---|
| _F_ORG_T496_42379.pdf | 2025 | 2026-07-25T13:50:05Z | Nej | vision-ensemble | 4a265eebc091372fbc3cd0833bce6e85f6b9ddbf86dfb1695a72934ae3f037c3 | 87605dd0e2bf3e0553a3b3263edf61ebe22fc15aee7d4e1547e336ed5323cd48 |
| _F_ORG_T496_42379.pdf | 2025 | 2026-07-25T13:50:05Z | Nej | vision-ensemble | 4a265eebc091372fbc3cd0833bce6e85f6b9ddbf86dfb1695a72934ae3f037c3 | 87605dd0e2bf3e0553a3b3263edf61ebe22fc15aee7d4e1547e336ed5323cd48 |